jueves, 1 de octubre de 2015

Productos financieros. ¡Agarrense, ofertas con curvas!




El director de la Caja donde tiene la hipoteca se ha dirigido a Ud  dicéndole que  tiene una interesante oferta para usted, mediante la cual se va a ahorrar un buen dinero cada  mes, y de paso, va a conseguir quitarle esa dichosa clausula suelo que le impide a Ud beneficiarse de una importante bajada de los tipos de interés que paga Ud por su hipoteca.


Aparentemente, la oferta es un chollo: ¡Va a ahorrar Ud dinero! ¡Le bajan o le quitan el suelo a cambio de una pequeña alza en el diferencial de su hipoteca! ¡Y gratis!


Es posible que Ud ni siquiera supiera que tenía esa cláusula. Pero incluso si lo sabía, ahora es dificil decidir cual de las alternativas es mejor: ¿dejarla como está?, ¿convertirla en una hipoteca a tipo fijo al 2,5% por lo que queda del préstamo?, ¿quitar la  cláusula de suelo a cambio de un tipo fijo al 2,10% durante cinco años? ¿Quitar la cláusula suelo a cambio de incrementar el Euribor y su diferencial con un 0,20% suplementario?   


¿Pero realmente la oferta es tan buena? ¿al menos lo es alguna de ellas?  ¡Depende de tantas cosas! Desde luego, depende de cómo vayan  a comportarse los tipos de interés de referencia (principalmente el Euribor) los próximos años, cuanto tiempo le falta a Ud para pagar el préstamo, cual es el suelo (la mayoría está entre el 2 y el 3%), etc...


¿Qué interesa hacer?


Es evidente que, a ciencia cierta, nadie sabe qué va a pasar con la política y la economía internacional. Si alguien le da certidumbre total, no se lo crea.  Siempre estamos hablando de estrategias y por tanto, de opciones más o menos arriesgadas. Pero no caigamos en la ingenuidad de pensar que el banco se arriesga como Ud. El banco tiene información y capacidad de analizarla, día a día, mientras el consumidor no tiene conocimientos ni tiempo para ello. Hay una situación de enorme asimetria informativa.  Y además el banco no es su asesor, ni es neutral. Tiene sus intereses y trata de protegerlos, a costa de Ud, naturalmente.


  Sin embargo, nosotros también podemos usar los datos de los mercados, y los resultados de los análisis financieros y de mercado, que son herramientas muy complejas que emplean los bancos para tratar de orientar sus estrategias de inversión, y entender cual es el escenario al que nos vamos a enfrentar.


Para empezar, podemos decir que cambiar un tipo variable basado en el indice Euribor (más un diferencial) por un tipo fijo, al menos durante los próximos años, no es tan buena idea como parece. Por varios motivos:


- Ni la economía estadounidense ni la europea, pese a la masiva puesta  están consiguiendo generar el  2% de inflación, de modo que no va a ser posible la tantas veces anunciada (en EEUU) subida de tipos.


- En Europa, que no está creciendo como EEUU, la situación es aún peor, por lo que la subida de tipos ni está, ni se le espera. La FED considera que alcanzará el objetivo en 2020 y el BCEuropeo ¡en  2025!


Por esa razón, el mercado está descontando una nueva bajada de tipos de interés del Banco Central, que aproximaría al 0%




Si el banco no creyera que es muy probable que los tipos van a estar al menos los próximos cinco años más bajos que el suelo que tiene con Ud, no le propondría "reducir el suelo" del 2,5 al 2,1%.


Si el banco pensara que los tipos de interés no van a seguir bajos, e incluso a bajar más, no le propondría (como mal menor para el banco) quitarle el suelo a cambio de incrementar el  0,20% el diferencial de su préstamo.


Por último, si el banco no pensara que existen muy buenas posibilidades de que Ud. pida la nulidad de la cláusula suelo, y la devolución de las cantidades pagadas de más, no le propondría a Ud ninguno de estos cambios.


Es importante entender que el banco ha diseñado una oferta que tiene por principal objeto proteger sus propios intereses, porque prevé que los tipos de interés van a bajar - o mantenerse muy bajos-  unos cuantos años, y se asegura de que mantiene un mínimo de rentabilidad en el préstamo. Y de paso, evita que, como está ocurriendo, los clientes reclamen  la devolución del dinero pagado de más durante todos estos años como consecuencia de la aplicación de un  “suelo” que la mayoría de las veces es anulado por el Juzgado.  Para una hipoteca de 150.000 euros contratada en 2010 y referenciada a euribor más  0,5 y con un suelo de 2,5%, esto puede suponer entre 2029 y 3499 euros de diferencia... a favor de Ud. Además de proceder a la amortización por el capital que se ha pagado de más.


Los Tribunales de Navarra están anulando suelos como el suyo, por lo que no le aconsejo aceptar la oferta del banco. La acción de nulidad en principio es viable. Estamos negociando con el banco en muchos casos, obteniendo la anulación del suelo y la devolución de diferencias hasta mayo de 2013.


Tráiganos su caso, para un examen gratuito de su caso, esta documentación:


        - Copia de la escritura de hipoteca.
        - La oferta vinculante del banco, si se tiene (lo que no suele ocurrir).


       
Diego Paños Olaiz.

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